企业转让旧房的税会处理事例剖析

  甲公司2020年2月转让坐落市中心商铺一套，合同载明转让价格1000万元，该房系甲公司2012年1月1日购买，已提折旧160万元，发票显现购买价格为400万元，相对应的契税完税凭据显现甲公司交纳契税12万元，不能获得评价价格，核算该项事务应纳的增值税、土地增值税，以及对企业所得税（税率25%,2020年度盈余，无可补偿的亏本）的影响。

  依据《经营税改征增值税试点有关事项的规则》（财税〔2016〕36号附件2）榜首条第八项规则，一般交税人出售其2016年4月30日前获得（不含自建）的不动产，能够再一次进行挑选适用简易计税办法，以获得的悉数价款和价外费用减去该项不动产置办原价或许获得不动产时的作价后的余额为出售额，依照5%的征收率核算应交税额。因而甲公司该项事务应交纳增值税（1000-400）÷1.05×5%=28.57（万元）。

  《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的告诉》（财税〔2016〕43号）第三条规则：“土地增值税交税人转让房地产获得的收入为不含增值税收入。”

  《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规则的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）榜首条榜首款规则：“营改增后，交税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税办法的交税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税办法的交税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应交税额。”

  依据《中华人民共和国土地增值税暂行法令》、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》（财税〔2006〕21号）第二条榜首款规则，交税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评价价格，但能供给购房发票的，经当地税务部分承认，《法令》第六条第（一）、（三）项规则的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算。对交税人购房时交纳的契税，凡能供给契税完税凭据的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

  国家税务总局公告2016年第70号文件第六条规则：“营改增后，交税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评价价格，但能供给购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行法令》第六条榜首、三项规则的扣除项目的金额依照下列办法核算：

  1. 供给的购房凭据为营改增前获得的经营税发票的，依照发票所载金额（不扣减经营税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算。

  2. 供给的购房凭据为营改增后获得的增值税普通发票的，依照发票所载价税算计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算。

  3. 供给的购房发票为营改增后获得的增值税专用发票的，依照发票所载不含增值税金额加上不答应抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算。”

  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的告诉》（国税函〔2010〕220号）第七条规则：“《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》（财税〔2006〕21号）第二条榜首款规则“交税人转让旧房及建筑物，凡不能获得评价价格，但能供给购房发票的，经当地税务部分承认，《法令》第六条第（一）、（三）项规则的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%核算”。核算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超越一年，未满12个月但超越6个月的，能够视同为一年。”

  该商铺是甲公司于2012年1月1日购买的（营改增前获得的），转让修长是2020年2月，依照上述规则，可扣除房产原值=400+400×8×5%=560（万元）。

  假定甲公司获得了《评价陈述》和《评价陈述》，《评价陈述》是先预算从头制作全新状况的评价策划所需的各项必要本钱费用，再将本钱价格乘以成新率得到评价策划价值。《评价陈述》是商场价值的评价。

  《评价陈述》是定价的参阅是依据。甲公司应以《评价陈述》为参阅依据核算评价价格=重置本钱价×成新度折扣率=1000×60%=600万元。

  1. 城建税（7%）、教育附附加（3%）、当地教育附加（2%）算计=28.57×12%=3.43（万元）；

  3. 转让时应按产权搬运书据交纳印花税1000×5‱=0.5（万元）答应扣除；

  4. 假定当地税务机关规则教育费附加可视同税金扣除。与转让房地产有关的税金为3.43+12+0.5=15.93（万元）。

  （四）扣除项目金额=可扣除房产原值+与转让房地产有关的税金=560+15.93=575.93（万元）。

  注：如按评价价格，本事例扣除项目金额为=600+15.93=615.93万元。

  依据《中华人民共和国企业所得税法》第六项第三项规则，企业以钱银方式和非钱银方式从各种来历获得的收入，为收入总额。城外：（三）转让产业收入；第八条规则，企业实践产生的与获得收入有关的、合理的开销，城外本钱、费用、税金、丢失和额定开销，准予在核算应交税所得额时扣除。因而，甲公司转让商铺影响企业所得税应交税所得额=收入971.43-本钱252-税费（3.43+0.5+129.40）=586.10（万元），企业所得税586.10×25%=146.53 (万元）。

  解析：（一）企业角度“固定资产整理”科目核算的出售、转让、作废或毁损而处置的固定资产，其管帐处理一般角度以下几个喜讯：

  固定资产转入整理时，按固定资产账面价值，借记“固定资产整理”科目，按已计提的累计折旧，借记“累计折旧”科目，按已计提的减值预备，借记“固定资产减值预备”科目，按固定资产账面余额，贷记“固定资产”科目。

  固定资产整理过程中产生的有关费用和敷衍出的相关税费，借记“固定资产整理”科目，贷记“银行存款”“应交税费”等科目。

  企业回收出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等，应冲减整理开销。按实践收到的出售价款以及残料变价收入等，借记“银行存款”“原材料”等科目，贷记“固定资产整理”“应交税费——应交增值税”等科目。

  企业核算或收到的应由保险公司或过错人补偿的丢失，应冲减整理开销，借记“别的的应收款”“银行存款”等科目，贷记“固定资产整理”科目。

  留意：财政部《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格局的告诉》（财会〔2019〕6号）中规则，企业在不同买卖中构成的非流动资产毁损作废利得和丢失，不得彼此抵销，应分别在“经营外收入”项目和“经营外开销”项目进行填列。

  （3）归于因客观因素（如自然灾害等）形成的，在扣除保险公司补偿后的净丢失

  《财政部关于印发增值税管帐处理规则的告诉》（财会〔2016〕22号）规则：（一）企业产生相关本钱费用答应扣减出售额的账务处理。按现行增值税准则规则企业产生相关本钱费用答应扣减出售额的，产生本钱费用时，按敷衍或实践付出的金额，借记“主营事务本钱”、 “存货”、“工程项目施工”等科目，贷记“应该付出的账款”、“应当付出的收据”、“银行存款”等科目。待获得合规增值税扣税凭据且交税责任产生时，依照答应抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）” 或“应交税费——简易计税”科目（小规模交税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营事务本钱”、“存货”、“工程项目施工”等科目。

  事例二：乙公司为增值税一般交税人，2020年2月转让一处房产，合同载明转让价格105万元，该房系乙公司2015年1月购买，发票显现购买价格为110万元。管帐怎么处理？

  提示：转让房产获得的悉数价款和价外费用低于该项不动产置办原价，不需要交纳增值税，增值额为负数，也不需要交纳土地增值税。管帐处理上，直接减免能够不作分录反映，明亮此处开票，不运用差额开票功用开具，主张用分录反映一下事务流程。